融创半年净赚百亿,这可能只是开始

整个地产业的2019上半年,随着房住不炒地深入,房企融资端愈加收紧,一时间曾经叱咤风云,业绩高速增长的房企都纷纷迎来销售下滑的信号,两家最大的房企无一幸免。
正所谓时势造英雄,也正是在这个时候,以融创为代表的“内功派”却逆势增长,在黑暗中闪出一道亮光。
中报显示,融创今年2019年上半年,
合同销售金额2141.6亿元,同比增长11.8%;其中,营业收入768.4亿元,同比增长64.9%;毛利为193.5亿元,同比增长67.9%;净利润102.9亿元,同比增长67.9%……这份业绩放在如今整个地产所处在的风口节点上来看,可以说是一骑绝尘。
时间回到融创2018年的中期报告会上,面对媒体以及投资人的业绩祝贺,孙宏斌笑道:“今年大家的业绩都不错,是因为今年反映的是之前的情况。我相信过两年以后,业绩分化会比较严重,两年后才会反映出今年和明年的业绩。”
当时不少在场的股东还对孙宏斌的说法有些疑虑,不过如今融创半年的净利润就超过百亿。孙宏斌显然说对了。
半年超百亿利润,对融创来说,这可能只是个开始。
1
营收大增,负债改善融创这几年表现抢眼。
根据近三年中的数据报期,融创营业收入的复合增长率达140.06%,而净利润的复合增长率更是高达164.49%。
这样的盈利增速和成长性,可以说是令每一个房企都羡慕的,即使是逆袭龙头的TOP5房企也不例外。
数据表明,2016-2018年间,TOP5房企的相关数据分别是:
销售金额从15160.1亿元增长至27517.1亿元,年复合增长率为34.73%;
营业收入从7612.91亿元增至16537.78亿元,年复合增长率为47.38%;
净利润从390.9亿元增至1693.61亿元,年复合增长率为108.15%。
而2016-2018的三年间,融创的合同销售金额从1500.3亿元增至4600亿元,年复合增长率75%,远超过TOP5房企34.73%的增速。
根据同期TOP100房企也只有40%的年复合增长率来看,无论是在规模上的成长性,还是利润质量,融创都是领先于行业,超过TOP5的大部分房企的。
与此同时,融创的资本结构也得到了不断优化。根据中报,融创截止2019年6月30日总资产为8703.18亿,较上年末增加21%;所有者权益797亿,较上年末增加9%;现金余额1380亿,较上年末增加15%;现金余额覆盖下半年到期之有息负债超过3.1倍,公司流动性较为宽松。
营收端出色的成长性,加之负债端杠杆呈明显的下降趋势,融创的信用因此也获得评级机构持续看好,并成功在8月16日入选了恒生中国企业指数,股价年内涨幅逾40%。
从上半年的表现来看,尤其是在整个行业面临如此大拐点的时间窗口,融创依然取得如此靓丽的成绩,不得不让人思考支撑其增长的基石是什么,未来的融创是否还能保持如此高成长的增速呢?
2
土储优质,利润增长或还只是个开始仅看营收数据,永远只能读懂“过去”。
由于行业特殊的销售开发与结算周期,房企财报数据存在典型的“滞后性”。通常房企从拿地,到建设,再到最后的项目交付收回款项存在1.5到2.5年左右的时期。
这也就意味着我们目前所看到的销售数据,实际上来自于企业2年左右之前的项目,这也难怪孙宏斌在2018年中报期,就已经能对行业未来的动向作出如此准确的预判了。
中报显示,融创确权土地储备面积有2.13亿平方米,土地储备货值达2.82万亿元,而其中货值超过83%的都位于一二线城市。现已基本完成了中国所有一线、二线及强三线等城市的全国化布局。
对于地产公司而言,土储是中期业绩最为重要的考量。如何能够拿到地,甚至是拿到便宜的地,这无疑是房企的决胜的关键。
根据孙宏斌此前在中期发布会上的理论,“钱贵了以后,地一定便宜;钱便宜了以后,地一定又贵,也有钱又便宜地又便宜的时候,那就是2016年,这个时候一定要抓住机会。”
事实上融创中国也的确是这么做的。
2015年到2016年期间,A股市场剧烈波动,面对金融市场巨大的不确定性,房企拿地速度也不得不放下来。不过也就是在这个低价地遍地的时机,融创一刻也没闲下来。
Wind数据显示,2015年,融创中国新增土储为1015万平方米;2016年新增土储4773万平方米;2017年,这个数字集聚上升为6764万平方米。
而当时间去到2018年,面对各线城市轮番上涨,房价不断逼空,地价也因此飞涨之际,融创开始踩刹车,土储新增额回落至4820万平方米。
拿地上精准地一张一弛,由此还为融创赢得了“节奏大师”的称号。
中报显示,截止2019年6月30日,融创的土地平均成本仅仅只有4307元/平方米,而其销售均价却高达15000元/平方米左右。
值得注意的是,就销售均价而言,由于广泛布局一二线城市,超高的溢价空间令到融创直接甚至可以和顶部的碧万恒相媲美,销售均价远超碧桂园和恒大,并且基本持平万科。
不过相差不多的销售均价,融创却比万科更有成本优势。根据以下数据显示,自2013年以来,万科的土地成本就已经在4500元/平方米以上了,2017年更是达到8000元/平方米左右,以此来估算万科的土地成本应该是远超融创4307元/平方米的。
万科历年拿地成本房地产企业所有的风险都在于买贵了地,而融创可以说是把这个风险降到了最低,也为其未来的业绩提供了更多的确定性。为此德意志银行预计,融创有能力实现20%以上的销售增长,将高于其他大型房企同期约10%-15%左右的预计增速。
无论是自身巨大的成本售价差所制造的利润空间,还是同顶部房企对比,都毋庸置疑的指示同一个方向:融创未来的业绩,将会节节攀升。
另外,从下半年融创高达5700亿的可售货源来看,眼下中期业绩102.9亿元净利润,以及67.9%增速虽然亮眼,但这可能还仅仅只是个开始。

为您推荐

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注

返回顶部